부동산 세금 완전 정리 (취득세, 보유세, 양도세)

 

부동산을 매입하거나 보유, 매도하는 과정에서 따라오는 세금. 2025년 기준으로도 여전히 많은 분들이 취득세, 보유세, 양도세의 차이와 계산 방식을 혼동합니다. 이 글에서는 부동산 세금의 기본 개념부터 누가 언제, 얼마나, 왜 내야 하는지를 쉽게 설명드릴게요.

1. 취득세: 부동산을 살 때 한 번 내는 세금

취득세는 말 그대로 부동산을 ‘취득’할 때 한 번 납부하는 세금입니다. 매매, 증여, 상속 등 어떤 방식으로든 부동산을 가지게 될 경우 취득일로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

2025년 기준 취득세율:

• 1주택자: 매매가의 1~3% (과세표준 구간에 따라)
• 2주택 이상: 8% 또는 12% (조정대상지역 여부 포함)
• 생애최초 구입자 감면: 최대 50% 감면 혜택

예시: 서울 비조정지역 아파트 5억 원 매입 시 → 1.1% 취득세 = 약 550만 원 납부

주의사항: 전세끼고 매입하더라도 ‘소유권 이전’이 기준이므로, 전입 여부와 관계없이 납세 의무 발생

2. 보유세: 가지고 있을 때 매년 내는 세금

부동산을 보유하고 있다면 매년 납부해야 하는 세금이 보유세(재산세 + 종합부동산세)입니다.

1) 재산세:

• 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과
• 과세표준은 공시가격의 60% 수준
• 일반 주택: 0.1%~0.4% (구간별 누진세율)

2) 종합부동산세 (종부세):

• 공시가 합산 기준 1가구 1주택자 → 12억 원 초과 시 과세
• 다주택자 → 보유주택 전체 공시가 기준 과세
• 납부 시기: 매년 12월

Tip: 2025년 현재 종부세 완화 정책이 일부 시행되어 일시적 2주택자나 고령자 장기보유자는 세액 공제나 납부 유예 혜택도 활용 가능

3. 양도세: 팔 때 생기는 차익에 부과되는 세금

양도소득세(양도세)는 부동산을 팔 때, **취득가보다 비싸게 팔아 생긴 이익(차익)에 대해 내는 세금**입니다.

2025년 기준 양도세율:

• 1주택자 비과세 요건 충족 시: 0원 (보유 2년 + 실거주 2년 등)
• 일반 누진세율: 차익 기준 6%~45%
• 다주택자 중과: 최대 75%까지 과세될 수 있음

예시: 5억에 샀던 집을 8억에 팔 경우 → 양도차익 3억 → 기본공제(250만 원) + 장기보유공제 후 과세 대상 산출 → 적용 세율 따라 수천만 원의 세금 납부 가능성 있음

주의사항:

• 양도세 신고 기한: 매매일 다음달 말일까지 (1개월)
• 지연 신고 시 가산세 최대 20% 부과

4. 결론: 부동산 세금은 계획 없이 접근하면 ‘함정’이 된다

부동산은 보유 자체만으로도 비용이 발생하는 자산입니다. 취득, 보유, 매도 단계마다 과세 항목이 다르고, 조건별로 감면 또는 중과가 적용될 수 있습니다. 2025년에도 내 집 마련과 투자를 계획 중이라면, 세금 계산부터 먼저 해야 합니다. 세금은 몰라서 내는 게 아니라, 준비 없어서 더 내는 것입니다.