전세사기 예방법 (보증보험, 확정일자, 계약서 확인)

 

전세사기는 여전히 많은 세입자들의 불안을 자극하는 문제입니다. 2025년 현재에도 깡통전세, 이중계약, 명의도용 등 다양한 수법이 존재하며, 전세금 수천만 원을 한순간에 날릴 수도 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 보증보험, 확정일자, 계약서 체크포인트를 통해 전세사기를 예방하는 방법을 안내합니다.

1. 보증보험 가입은 세입자의 생명줄

전세보증금 반환을 위한 가장 효과적인 방법은 **전세보증금 반환보증보험** 가입입니다. 이는 전세 계약이 끝났을 때 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 안전 장치입니다.

2025년 기준 보증보험 주요 정보:

• 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사)
• 가입 조건: 전세계약서 작성 후 확정일자 등록, 전입신고 필수
• 보험료: 보증금 1억 기준 연 약 12~15만 원 수준
• 가입 시기: 계약 체결 직후 또는 입주 전

주의사항:

• 보증금이 시세 대비 지나치게 높을 경우 가입 거절될 수 있음
• 임대인의 세금 체납, 근저당 등록 등은 보증 거절 사유

Tip: 보증보험 가입 가능 여부는 ‘HUG 안심전세 앱’ 또는 각 보증기관 홈페이지에서 미리 확인 가능합니다.

2. 확정일자와 전입신고는 꼭! 해야 하는 이유

‘확정일자’는 임대차 계약서를 법적으로 인정받기 위한 핵심 절차입니다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 **대항력과 우선변제권이 생겨 보증금을 보호받을 수 있습니다.**

확정일자 받는 법:

• 계약서 지참 후 동주민센터 방문
• 공인전자문서센터 또는 정부24를 통한 온라인 신청도 가능
• 계약서 여백에 도장과 날짜를 찍어 확정일 부여

전입신고 팁:

• 주민등록 이전 시 ‘실거주’ 요건 충족
• 임대인이 전입 거부 시, ‘임차권 등기명령’ 제도 활용 가능

확정일자 + 전입신고는 같은 날 완료하는 것이 가장 안전하며, 이 순서가 뒤바뀌면 대항력 취득 시점에 혼선이 생길 수 있습니다.

3. 계약서 작성 전 반드시 확인할 항목

전세 계약 전에는 계약서 문구와 등기부등본 확인이 필수입니다. 형식적 서류 외에도 세입자 스스로 확인할 수 있는 항목을 반드시 점검해야 합니다.

체크리스트:

• 등기부등본 열람: 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권 등록 여부 확인
• 선순위 채권 확인: 근저당, 압류, 가압류 등 선순위 채권은 위험 요소
• 임대인의 신분증 사본 보관: 계약 상대가 진짜 소유자인지 확인
• 특약사항 명확히 기재: 수도/전기 요금, 하자 수리 책임 등 세부 조항 작성

또한 계약서에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다:

• 임대인과 임차인의 실명, 주소
• 임대 목적물의 정확한 주소 및 면적
• 보증금, 계약기간, 지급 방식
• 계약 해지 및 연장 조건

주의: 구두 특약이나 문자 합의는 효력이 약하므로 반드시 계약서에 기재해야 합니다.

4. 결론: 전세사기는 정보가 막고, 체크리스트가 지킨다

전세사기는 특별한 경우에만 일어나는 것이 아니라, 준비 없이 계약했을 때 누구나 겪을 수 있는 현실적인 위험입니다. 보증보험, 확정일자, 계약서 체크라는 기본만 잘 지켜도 피해를 막을 수 있습니다. 2025년, 내 전세금을 지키는 가장 강력한 무기는 '정보'입니다. 계약 전 체크리스트, 반드시 기억하세요.